Direktavkastning är ett enkelt mått för att jämföra fastigheter, men det blir bara användbart om driftnettot är korrekt. Ett attraktivt procenttal kan annars skapas genom för optimistiska hyror eller för låga kostnadsantaganden.
Grundformeln
Direktavkastning = årligt driftnetto ÷ fastighetens pris eller marknadsvärde × 100.
Om en fastighet kostar 5 miljoner kronor och har ett årligt driftnetto på 250 000 kronor blir direktavkastningen 5 procent.
Vad är driftnetto?
Driftnetto är hyresintäkter och andra löpande fastighetsintäkter minus de driftskostnader som ägaren står för. Finansiering och amortering räknas normalt inte in i själva driftnettot.
Intäkter
Utgå från kontrakterade hyror men kontrollera om de är marknadsmässiga, tidsbegränsade eller beroende av en enskild hyresgäst.
Vakans
En tom lokal eller bostad ger inte full hyra. Lägg in ett realistiskt vakansantagande i analysen, särskilt om omsättningen på hyresgäster är hög.
Driftkostnader
Ta med exempelvis värme, vatten, fastighetsskötsel, försäkring, sophämtning, administration och sådant underhåll som hör till den löpande driften.
Större underhåll
Ett takbyte vart trettionde år syns inte som vanlig årskostnad men påverkar investeringen. Gör därför en separat underhållsreserv när du bedömer kassaflödet.
Pris eller marknadsvärde?
Vid ett konkret köp är köpeskillingen naturlig i kalkylen. För en befintlig portfölj kan marknadsvärdet användas för att jämföra avkastningen mot vad kapitalet är värt i dag.
Direktavkastning efter finansiering?
Direktavkastning är ett fastighetsmått före finansiering. Din avkastning på eget kapital påverkas däremot kraftigt av ränta, belåning och amortering.
Hög direktavkastning kan betyda hög risk
Ett högt procenttal kan bero på svagare läge, osäkra hyresgäster, stora renoveringsbehov eller att marknaden kräver högre riskpremie.
Jämför lika objekt
En centralt belägen bostadsfastighet och en specialiserad industrifastighet bör inte värderas med samma avkastningskrav bara för att båda är fastigheter.
Känslighetsanalys
Räkna om direktavkastningen om hyrorna faller 5 procent, vakansen ökar eller driftkostnaderna blir högre. Då ser du hur robust kalkylen är.
Läs även investera i fastigheter för nybörjare och hyra ut bostad 2026.
Sammanfattning
Direktavkastning är ett bra första jämförelsetal, men aldrig hela investeringsbeslutet. Kontrollera driftnettot, lägg in vakans och underhåll och analysera finansieringen separat.
